Rendiconto annuale: approvazione nulla se è incluso l’importo dovuto all’amministratore ma mai specificato

Nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l’importo dovuto all’amministratore a titolo di compenso per l’attività svolta, ove tale importo non sia stato specificato analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo. In sostanza, l’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea non può sanare l’originaria nullità della partita contabile in esso inserita, trattandosi di nullità testuale stabilita dalla legge.
Questa la valutazione compiuta dai giudici (sentenza numero 14424 del 29 maggio 2025 della Cassazione), chiamati a sciogliere i nodi sorti in uno stabile in quel di Lecce, nodi relativi al decreto ingiuntivo notificato a due condòmini, concernente una cifra di oltre 5.700 euro e fondato sulla deliberazione assembleare di approvazione del bilancio consuntivo per il periodo 1° gennaio 2010 - 13 dicembre 2013, nonché del bilancio preventivo 2014.
In primo grado la delibera viene dichiarata nulla, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo. Ribaltamento totale in secondo grado: respinta l’opposizione dei due condòmini.
A modificare ulteriormente la situazione provvede la Cassazione, ritenendo legittime le obiezioni sollevate dai condòmini.
In generale, premettono i magistrati, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, bisogna sindacare la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione.
Fino al 18 giugno 2013 poteva certamente ritenersi legittima la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo che conteneva fra le sue voci la determinazione del compenso spettante all’amministratore di condominio, essendo l’assemblea l’organo generalmente competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali. Dopo il 18 giugno 2013, invece, la norma prescrive che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Di conseguenza, la nullità della nomina dell’amministratore, ove non sia specificato l’importo del compenso, è, dunque, una nullità testuale, in quanto è stabilita dalla legge.
Allo scopo della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, poi, il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. Perciò, è nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l’importo dovuto all’amministratore a titolo di compenso per l’attività svolta, ove tale importo non sia stato specificato analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita.
I giudici precisano poi che l’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea preclude ai condòmini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità e dell’efficacia dei rapporti obbligatori dai quali derivano le partite inserite nel conto.