Vittoria per il bar: sì all’occupazione del portico condominiale con sedie e tavolini

Via libera possibile per l’occupazione del portico condominiale con sedie e tavolini di un bar. Questa, in sintesi, la posizione assunta dai giudici (sentenza del 9 luglio 2025 del Tribunale di Como), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile a Como.
Per inquadrare meglio la questione, è necessario innanzitutto tenere presente la presenza di alcuni portici di proprietà condominiale e poi considerare la presenza di un immobile, sito al piano terra dello stabile, dato in locazione dal proprietario ad una persona che vi gestisce un bar.
Casus belli è la condotta tenuta dalla conduttrice dell’immobile adibito a bar: a partire dal 2020, difatti, ella ha preso ad occupare i portici, apponendovi tavolini e sedie, in modo tale che i propri avventori continuassero a frequentare il locale nonostante la pandemia da Covid-19, e, per tale ragione, con delibera assembleare ad hoc del settembre 2021, il condominio ha acconsentito al mantenimento dei tavolini, però in un numero non eccessivo, cioè cinque al massimo, e comunque solo su un lato e sempre rispettando le distanze previste dalla normativa in materia di contenimento dei contagi, e con l’espresso avvertimento che, in caso di violazione di tali prescrizioni, ne avrebbe ordinato la rimozione.
Nonostante ciò, però, la titolare del bar ha omesso di adeguarsi alle indicazioni fornite dal condominio che, per reazione, ne ha chiesto la condanna alla rimozione di tutti i tavolini, siccome apposti sine titulo sul suolo condominiale, con annesso diktat di mantenere sgomberi i portici condominiali.
A sostegno della propria istanza, poi, il condominio richiama anche il proprio regolamento, che impone divieto ai singoli condòmini di occupare, anche temporaneamente, i locali e gli spazi d’uso e di proprietà comune, ad eccezione delle occasionali occupazioni per trasporto, sgombero e momentaneo deposito di merci.
Per i giudici, però, nonostante le obiezioni sollevate dal condominio, l’occupazione dei portici con sedie e tavolini appare perfettamente compatibile col tipo di utilità che il proprietario dell’immobile al piano terra può ricavare dalla cosa comune, sulla base di indici tanto economici, quanto fattuali, anche tenendo presente che i portici sono oggetto di una servitù perpetua di pubblico transito, servitù di cui è stato concesso l’utilizzo quale suolo pubblico.
Peraltro, l’apposizione delle sedie e dei tavolini non risulta sia espressamente vietata dal regolamento condominiale, che, osservano i giudici, non detta alcuna specifica previsione sui portici.
Non vi è dunque alcun limite espresso al collocamento dei tavolini nell’area dei portici, che è stato anzi pacificamente autorizzato, sia pure con alcune limitazioni, almeno a partire da settembre 2021.
Peraltro, non risulta, aggiungono ancora i giudici, che la condotta ‘censurata’ dal condominio sia tale da escludere il godimento dei portici ad opera di uno degli altri comproprietari dello stabile. Non vi è prova, infatti, che altri condòmini siano titolari di altre attività commerciali parimenti interessate ad apporvi tavolini, né tantomeno che il transito dei condòmini sotto i portici sia in qualche modo impedito. Risulta, anzi, dallo stesso provvedimento autorizzativo emesso dall’assemblea condominiale che la concessione di suolo pubblico è stata rilasciata a condizione che fosse garantito un percorso pedonale lungo il portico, e non vi è prova che tale limite quantitativo sia stato violato.
Non accoglibili, quindi, secondo i giudici, le istanze avanzate dal condominio, poiché la proprietaria dell’immobile sito al piano terra dello stabile sta, tramite la conduttrice, semplicemente massimizzando il proprio godimento sulla cosa comune (portici condominiali), senza in alcun modo alterarne la destinazione e senza impedire agli altri condòmini di farne parimenti uso.